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一线城市收紧楼市“银根”,楼市宽松资金面难再现?

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“很多人买房子不是为了居住,而是为了投资或者投机,这是很危险的,因为持有那么多房产,将来这个市场要是下来的话,个人财产就会有很大的损失,贷款还不上,银行也收不回贷款本金和利息,经济生活就发生很大的混乱。”3月2日,中国银保监会主席郭树清表示,房地产金融化、泡沫化倾向还比较强。

这一表态正值各地房地产调控政策频出之际,中原地产首席分析师张大伟统计,截至3月初,年内房地产调控政策已发布97次。

背后是上涨明显的房价,特别是一线城市二手房房价,而二手房价格往往被视为楼市的晴雨表。今年1月,国家统计局公布的70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示,深圳、广州、上海二手房价格环比涨幅位列前三,北京位列第八。去年年底,一线城市的二手房市场已然升温。

“近期热点二线城市房价也明显上涨。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉《中国新闻周刊》,这一轮房价上涨的形势与2015年颇为相似,“2015年下半年深圳楼市率先升温,年底轮到上海,2016年传导到北京、广州,并在当年下半年蔓延至热点二线城市。两次都是在货币宽松的背景下,楼市热度从深圳传导至其他城市。”

在一线城市出台的调控政策中,多项指向收紧“银根”,尤以深圳最为严厉。2020年,深圳二手房价涨幅达12.9%。

一线城市收紧房贷

距离深圳市住建局发布二手房成交参考价格过去一个月,在链家、安居客等中介平台,在售房源单价全部调整为官方参考价格,此前曾一度无法看到在售房源单价与总价。

2月8日,深圳市住建局发布全市3595个住宅小区的参考价格,定价以二手房网签价格为基础,并参考周边一手住房价格。深圳市房地产中介协会(下称“深房中协”)提示,各房地产中介机构、中介人员在线上、线下发布房源广告时应以参考价格为重要依据、合理发布。2月下旬,深圳市住建局甚至开展专项检查,内容有两项:一是房产经纪机构在门店、网站及相关网络平台发布的挂牌价是否超出参考价,二是经纪人通过微信、QQ等发布的价格是否超出参考价。

以官方发布的参考价刚性约束二手房挂牌价,在调控政策中可谓罕见。

李宇嘉认为,新房调控,有卖地限价、预售定价、批售控制、开发商“窗口指导”等抓手,但二手房市场调控没有抓手,交易量价由千千万万的交易者驱动,政府连最基本的价格都不掌握。他告诉《中国新闻周刊》,不控制住二手房价格,新房价格就难以控制。“前者倒逼后者上涨,反过来新房价格上涨再次推动二手房价格上涨,形成循环。”

深房中协发布的数据显示,深圳二手房网签量在参考价发布后断崖式下跌,以2月最后一周为例,周网签量为834套,而参考价发布前的周网签量约为2500套,下降幅度约七成。但参考价真的能限住真实成交价吗? 

参考价“定价”机构深圳市房地产和城市建设发展研究中心主任王锋在接受采访时表示,62%的楼盘参考价格与成交价格基本一致。《中国新闻周刊》随机抽取深圳多个住宅小区发现,参考价与此前成交价背离较多的情况并不鲜见,如位于深圳市南山区的宝珠花园与南国丽城的参考价分别为6.9万元/平方米和7.14万元/平方米,但是此前的成交单价均在9.5万元到10万元区间。

《中国新闻周刊》从深圳多个房产经纪机构了解到,挂牌价严格依照参考价发布,但真实成交价格并不受影响。“即使合同价格高于参考价,也不会对过户造成影响。”有房产经纪人告诉记者,“真正受影响的是贷款额度,银行已经按参考价发放贷款。”

2月下旬,已有光大银行、建设银行、农业银行等多家银行明确表态,将参考价作为银行按揭贷款的参考依据、重要依据。

据了解,目前深圳二手房买卖双方除了签署“房产买卖合同”,还会签署一份“补充协议”,约定因参考价限制无法获取足额贷款而违约后的解决方式。 

李宇嘉认为,银行依据参考价放贷对于加杠杆的购房者来讲比较难受。一套房产突然涨价50万元,如果是首付增加50万元,这对于大多数人来说不是一个小数目。但如果只需要多贷款50万元,对应的月供只是2000多元。这就是过去深圳房价能够任性上涨的主要原因。最大程度加杠杆,将月供压力摊薄,并通过房价上涨一次性覆盖。

正在收紧房贷的一线城市不只是深圳,典型的还有广州。

1月中旬,人民银行广州分行对广州本地银行进行窗口指导,要求新增个人住房贷款占比不能超过12.6%,每个月新增个人住房贷款额度不能超过2020年10月、11月、12月三个月的平均放款额度。

这被广州大源按揭代理服务有限公司总经理郑大源称为“两道红线”,他告诉《中国新闻周刊》,“一般而言,第四季度银行按揭贷款发放额度较小,很多银行为了博得‘开门红’会在1月增加放款额度。但是今年1月由于房地产贷款集中管理制度,即‘五档分类’落地,导致很多银行1月初贷款额度紧张,‘两道红线’雪上加霜。现在银行房贷额度普遍紧张,一些去年积压的贷款申请还没有放款。”

“一些银行的房贷放款纯粹‘靠天吃饭’,比如需要有存量房贷提前还款,才能释放一些额度,目前已经不再受理新的按揭贷款申请。”郑大源告诉记者,多数银行仍然受理按揭贷款申请,只不过放款时间难以保证。“银行会要求申请者签署一份声明,大意是知晓银行额度紧张导致放款时间难以保证。此前,在符合条件的情况下,一周内就能放款,现在最快的放款时间也要两个月。”

尽管北京、上海的按揭贷款申请、放款尚未有明显变化,但是京沪两地主管部门已经发出通知,防止消费贷、经营贷违规流入房地产市场,亦是在资金端收紧的信号。

“甚至一些非一线城市,如佛山也在收紧房贷,只不过不像一线城市那样受到关注,因为这一轮房价上涨的原因在很大程度上指向去年相对宽松的资金面。”李宇嘉说。

楼市宽松资金面难再现?

2020年,一线城市较低的房贷利率,以及更低的经营贷利率为资金流入一线城市楼市提供便利,目前这一形势正在被逆转。

额度收紧后,按揭贷款利率一定会上升,这是受访者的共识,广州的房贷利率已经在一线城市中率先提升。

“广州房贷利率2020年下半年开始下降,今年各个银行房贷利率逐步提升。”郑大源告诉《中国新闻周刊》,去年广州当地银行首套房贷利率最低时曾低至在LPR基础上不加点,即4.65%,而主流首套房贷利率是加30到40个基点,今年则要加55个基点,达到5.2%,二套房利率基本上加75到80个基点,达到5.4%到5.45%,相比去年高了很多。”

“在银行眼里,房贷是优质贷款,不良率只有实体贷款的一半。一线楼市房价高,但对银行来说,这是最安全的区域。因此一线城市的房贷竞争非常激烈,为了份额就得牺牲利润,导致一线城市房贷利率比较低。”李宇嘉告诉《中国新闻周刊》。

有银行业人士提到,一线城市有银行的房贷利率在去年甚至比LPR还要低。

以2020年12月为例,四座一线城市首套房贷利率均低于全国平均水平5.23%,其中深圳为4.98%。李宇嘉直言,深圳楼市的问题,就是银根问题、杠杆问题。

“为什么深圳房地产市场过去一年热度很高,部分原因是此前深圳限购政策有漏洞,比如外地人与深圳人结婚后,可以单独申请贷款、购房,深圳出现‘婚票’,即找到深圳人结婚,购房后再离婚。”郑大源认为,另一个重要原因便是深圳此前在金融政策上比较宽松,对按揭贷款申请人还款能力,如银行流水、资产等方面的要求都比较低。

1月下旬,住建部副部长倪虹曾带队赴深圳等地调研督导房地产市场情况。随后,深圳首次要求房企和房产经纪机构会同商业银行验明购房人的收入证明、征信报告、购房款来源以及近一年及以上的银行流水单。

“在深圳房价已然高企的情况下,真正全款买房的购房者极少,通过参考价降低杠杆率,可以说是釜底抽薪。”郑大源说,一些所谓“全款购房”也并非真正意义上的“全款”,只是没有使用按揭贷款,“很多人借用亲戚朋友的资金,包括使用过桥资金,买房后再将其抵押从银行获取贷款还钱,利用的便是抵押贷款较低的利率。”

如果说去年一线城市房贷利率是一个“洼地”,另一个“洼地”便是针对小微企业的经营贷,其利率可以低至4%以下。

经营贷进入楼市的路径一般是购房者全款买房,再通过空壳公司将房产抵押,套取贷款,归还全款买房时使用的过桥资金。如北京在1月底开启的防止经营贷进入楼市的核查中,主要针对全款购房的购房人和直系亲属近期申请使用经营贷的行为。

其实,周期性的收紧银根在过往的调控政策中并不鲜见。“但在过去,周期性‘融资关闸’后,各界的预期是未来一定会放松,但在‘五档分类’落地后房地产贷款就不会出现周期性波动。”李宇嘉说。 

“五档分类”指将银行分为五档,分档对房地产贷款占比、个人住房贷款占比采取额度管控,这一房地产贷款集中度管理制度自今年起实施。

诸葛找房数据研究中心分析师陈霄告诉《中国新闻周刊》,整体来看,对于大部分银行来说达标压力不是很大,大部分银行未触及上限。部分地区调高了一些类别贷款集中度上限,如广州、海南等省份分别不同程度地提高了对小型银行、农合机构的房贷占比上限。但是整体来看上浮比例不大,并且这些小型银行业务规模有限,并不代表房贷调控力度的放松,主要是结合地方实际情况的适度弹性调整。

“哪些银行可以增加房地产贷款其实一目了然,如果银行‘踩线’,不收回原有的房地产贷款,减少分子,就要增加分母,即增加实体经济贷款,这样才能有新的房地产贷款的释放空间。”李宇嘉认为,第一二档银行其实房地产贷款的投放规模比较大,最充分享受到了房地产上涨的红利,金融加速器的效应会带动更多的杠杆投放,最终体现在银行利润增长。但是对于第三四档银行,主要是地方的小银行,更多服务于县域经济发展,房产贷款对他们业务发展和质量提升有帮助,也有助于区域的开发,这可以解释为何一些地区调高了三四档银行的贷款集中度上限。

“2010年出现‘限购’概念,此后调控政策主要在购房资格、贷款资格上做文章,调控效果在逐渐被消化。现在逐步调整了调控方向,在房价高企的情况下,买房离不开银行贷款,调控政策逐渐转向控制银行贷款。”业内人士如此感慨。

(原题:《一线城市收紧楼市“银根”》)

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